рус | укр

Главная

Контакты

Навигация:
Арсенал
Болезни
Витамины
Вода
Вредители
Декор
Другое
Животные
Защита
Комнатные растения
Кулинария
Мода
Народная медицина
Огород
Полесадник
Почва
Растения
Садоводство
Строительство
Теплицы
Термины
Участок
Фото и дизайн
Хранение урожая









Анализ тенденций спроса на рынке первичной жилой недвижимости России.

Рынок первичной жилой недвижимости является одним из наиболее важных секторов рыночной экономики России, поскольку аккумулирует достаточно большую стоимость национального богатства, материализованного в недвижимо-сти, из которого, как отмечают специалисты, по крайней мере, половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить экономическую выгоду: ренту – владельцам недвижимости, доход – предпринимателям, налоговые и другие пла-тежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных обра-зований.

Кроме того, рынок первичной жилой недвижимости обладает высокой социальной значимостью, поскольку способствует созданию объектов жилой не-движимости и повышению уровня благосостояния населения страны Рынок первичной жилой недвижимости, зародившийся в России в начале 90-х годов, в течение последующих лет поступательно развивался.

На фоне по-степенно увеличивавшегося уровня платежеспособности населения росло количе-ство вновь вводимого жилья. В настоящее время рынок первичной жилой недви-жимости, являющийся составляющей рынка недвижимости в целом, находится в стадии зрелости, при этом большое количество игроков рынка и число новых и строящихся объектов недвижимости способствуют росту конкуренции, что осложняет деятельность субъектов рынка. Важной характеристикой рынка является соотношение между предложением и спросом на данный товар.

С учетом последнего фактора выделяется рынок про-давца и рынок покупателя[4].

На рынке продавца свои условия диктует продавец. Это возможно тогда, ко-гда существующий спрос превышает имеющееся предложение. При таких усло-виях продавцу нет смысла исследовать рынок, его продукция все равно найдет сбыт, а в случае проведения исследования он понесет дополнительные затраты. Рынок жилой недвижимости отличается от других сегментов высокой соци-альной ролью в формировании благосостояния и качества жизни населения. Кро-ме того, данный сегмент в силу высокой востребованности его объектов развива-ется наиболее динамично и по ежегодному обороту занимает наибольшую долю (рис. 3) по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости[5].

 

Рисунок 3 Структура регистрационных действий с объектами недвижимого имущества в России в 2012-2014 гг.

Несмотря на то, что доля жилых помещений в общем объеме регистрацион-ных действий сокращается, по-прежнему, можно утверждать, что это самый ак- тивный сегмент рынка недвижимости. Данный сегмент рынка недвижимости об-ладает наибольшей оборачиваемостью. Кроме того, рынок жилья наиболее зна-чим с социальной точки зрения, поскольку способствует повышению благососто-яния населения и является средством удовлетворения первичных потребностей человека.

Проанализируем динамику рынка жилой недвижимости России. Одним из ключевых показателей, характеризующих состояние рынка недвижимости, явля-ется количество регистрационных действий с объектами недвижимости того или иного типа. Терминологически регистрационное действие – это действие, связан-ное с внесением записи в Единый государственный реестр прав и совершением юридически значимого действия[6]

На рис. 4 представлена динамика регистрации прав собственности и сделок с жилой недвижимостью физическими лицами в России в 2012-2014 гг

 

Рисунок 4 Динамика регистраций прав собственности и сделок с жилой недвижимостью в России в 2012-2014 гг.

 

 

Как видно из рис. 4, со второго квартала 2012 года на рынке жилья наблюда-ется поступательное сокращение числа регистрационных действий, что говорит о снижении активности рынка. Аналогичная динамика присуща и количеству за-ключаемых договоров купли-продажи объектов жилой недвижимости[7].

Кроме того, с 2014 года начинается спад и в количестве заключаемых дого-воров долевого участия в строительстве (рис. 5), что является отражением сокра-щения количества продаж квартир на стадиях строительства, предшествующих сдаче дома в эксплуатацию.

Рисунок 5 Динамика регистраций договоров долевого участия в строительстве объектов жилой недвижимости в России в 2012-2014 гг.

 

Таким образом, продемонстрированная динамика рынка отражает сокраще-ние потребительской активности на рынке жилой недвижимости. Основной при-чиной такого спада является постепенное насыщение рынка и нестабильная эко-номическая ситуация в стране. В настоящий момент рынок находится в состоя-нии, когда лиц со свободными денежными средствами, готовых инвестировать в недвижимость, становится меньше

В то же время можно утверждать, что достаточно быстрыми темпами растет объем ввода в эксплуатацию объектов жилой недвижимости (рис. 6).

За последние три года объем ввода объектов жилой недвижимости в эксплуатацию возрос. Прирост общего строительного объема в 2013 году к предыдущему году составил 8,39%, в 2012 году аналогичный показатель был на уровне 6,85%.

Анализ текущей ситуации на рынке жилой недвижимости России показывает, что в последние годы наблюдается рост уровня конкуренции в результате увеличения ввода новых объектов жилой недвижимости.

Рисунок 5 – Динамика объема ввода объектов жилой недвижимости в России в 2011-2013 гг.

 

С точки зрения Ефименко И.А.[8], характерной особенностью развития рынка жилой недвижимости в современных условиях является формирование его институционально-субъектной структуры, которая включает в себя взаимодей-ствие трех основных субъектов: институционально-неорганизованных (домохо-зяйства и фирмы, самостоятельно осуществляющие операции на рынке недвижи-мости), институционально-организованных (профессиональные участники, вы-полняющие специализированные функции) и институционально-государственных (органы и учреждения государственного или местного управления, регулирующие определенные стороны поведения всех экономических агентов в данном сегменте рынка). Такое представление рынка жилья является достаточно укрупненным и не отражает специфики функционирования рынка первичной жилой недвижимости и взаимодействия субъектов рынка рис. 6

 

Рисунок 6 – Схема взаимодействия субъектов на рынке первичной жилой недвижимости

Важным элементом представленной схемы является рыночная инфраструк-тура, представляющая собой совокупность институтов, систем, служб, предприя-тий, опосредствующих движение товаров и услуг, обслуживающих рынок и обес-печивающих его нормальное функционирование[9].

Важно отметить, что к сегменту жилой недвижимости относятся несколько типов объектов недвижимости (рис. 7)[10]

Многоквартирные многоэтажные жилые здания, на долю которых приходит-ся 93% рынка первичной жилой недвижимости, являются наиболее экономически привлекательными в силу большей социальной значимости. Кроме того, объекты жилой недвижимости данного типа характеризуются наибольшей оборачиваемо-стью и максимальной ликвидностью по сравнению с другими сегментами. Таким образом, с целью изучения подходов к формированию комплекса клиентоориентированных маркетинговых коммуникаций на рынке первичной жи-лой недвижимости автором будет рассмотрен сегмент многоквартирных много-этажных жилых домов.

Рисунок 7 – Распределение общей площади введенных в эксплуатацию в 2013 году жилых домов по типам

В I квартале 2015 года введено в эксплуатацию 235,4 тыс. квартир общей площадью 18,5 млн.кв.метров, что составило 132,8% к соответствующему периоду предыдущего года (в I квартале 2014 года было введено 13,9 млн.кв.метров жилья, 130,6% к I кварталу 2013 года).

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Краснодарском крае, где введено 7,3% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Санкт-Петербурге - 5,5%, Московской области - 5,2%, Тюменской области - 5,0%, Москве - 4,7%, Свердловской области - 4,3%, Ленинградской области - 4,1%, Новосибирской области - 3,6%, Республике Татарстан - 3,1%, Республике Башкортостан - 2,9%, Челябинской области - 2,8%, Ростовской области - 2,4%. В этих субъектах Российской Федерации построено чуть больше половины введенной общей площади жилья в России.

Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства в этих субъектах Российской Федерации, в I квартале 2015г. наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с I кварталом 2014г. в Республике Татарстан - на 20,2%, Московской области - на 7,0%, Ростовской области - 3,3%.

В I квартале 2015 года индивидуальными застройщиками введено 70,5 тыс. жилых домов общей площадью 9,4 млн.кв.метров, что составило 144,2% к I кварталу 2014 года. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 51,0%; в Чеченской Республике, Еврейской автономной области, Астраханской, Новгородской и Орловской областях - от 90,0% до 98,5%, в Кабардино-Балкарской Республике и Ненецком автономном округе - 100,0%.

Рисунок 8 Помесячная динамика ввода в действие жилых домов

Рисунок 9 Динамика ввода в действие жилых домов

Первичная жилая недвижимость как товар обладает своими уникальными особенностями, не присущими другим категориям товаров (рис. 9). Эти особенности и определяют специфику маркетинговой деятельности на рынке первичного жилья, а также функционирование исследуемого рынка в целом.

Главными отличительными особенностями объектов жилой недвижимости являются их слабая взаимозаменяемость и уникальность. Данный фактор выражен в индивидуальности набора свойств каждого объекта.

Таким образом, каждый объект жилой недвижимости может обладать индивидуальным и практически неповторимым набором свойств: в зависимости от материалов, использованных при строительстве, конструктивных особенностей, архитектурного стиля, сроков эксплуатации и других Таким образом, свойства объектов недвижимости стандартны, а вот их набор для каждого отдельного объекта уникален. Все это приводит к тому, что каждый объект уникален, и практически невозможно найти два одинаковых по их свойствам объекта недвижимости

Таким образом, по результатам проведенного исследования выявлены сле-дующие основные тенденции, присущие рынку первичной жилой недвижимости:

1. Рынок первичной жилой недвижимости играет значительную социальную роль, так как создание объектов жилой недвижимости является основой улучше-ния качества жизни и тем самым повышения благосостояния населения.

2. Рынок первичной жилой недвижимости играет существенную роль в эко-номике региона: налоговые платежи субъектов рынка участвуют в формировании валового регионального продукта того или иного субъекта Российской Федера-ции. Так в 2012 году валовая добавленная стоимость по сфере деятельности «Строительство» в среднем по России составила 7,1% от ВРП субъектов страны, в то время как в отдельных регионах данный показатель достигает значения в 25%[11]

3. Одним из ключевых показателей эффективности деятельности хозяйству-ющих субъектов, функционирующих на рынке первичной жилой недвижимости, является рост объема продаж, что повышает добавленную стоимость, приноси-мую в экономику региона, а также способствует развитию самой организации за счет получения необходимых финансовых ресурсов.

4. В настоящее время рынок первичной жилой недвижимости характеризует-ся высоким уровнем конкуренции, с одной стороны, и высокой взаимозаменяемо-стью новых и строящихся объектов первичной жилой недвижимости по их от-дельным характеристикам, с другой.

Как следствие, одним из ключевых направ-лений развития современных субъектов рынка первичной жилой недвижимости является формирование комплекса непрерывного маркетингового коммуникатив-ного воздействия на целевую аудиторию продвигаемого объекта первичной жи-лой недвижимости на основе клиентоориентированного подхода.

 


Просмотров: 456

Вернуться в категорию: Строительство

© 2013-2017 cozyhomestead.ru - При использовании материала "Удобная усадьба", должна быть "живая" ссылка на cozyhomestead.ru.